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　　十万个怎么办

　　“上家”不肯把户口迁出

　　怎么办

　　读者吴先生：

　　我于2007年5月通过中介公司购买一处房产。由于当时卖家也准备买房，户口暂时无法迁出，但是卖家答应会于半年内把户口迁出并愿意从总房价里扣除5万元作担保金，待户口按约定时间迁出后再支付。于是经中介起草协议并记入买卖合同的补充条款后，双方签字认可该事实。

　　可是现在已经过去一年了，上家户口仍未迁出，按照协议5万元担保金已扣完但卖家从未主动与我联系，只是通过中介电话联系过几次，而且一直不肯见面来解决，也不肯告诉我现住地址。我不知道该怎样来保护我的合法权益，请求帮助。

　　【律师解答】

　　“二手房”买卖中，买卖双方在买卖合同中约定由出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的情况比较多。

　　若买受人以出卖人违约为由，要求卖方承担违约赔偿责任的，一般情况下，可以作为民事案件由法院受理。但若买受人要求出卖人实际履行约定，将户口迁出的，法院通常认为户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，对此类案件裁定不予受理或驳回起诉。

　　对于吴先生所遇到的问题，不能直接起诉要求卖家迁出户口，而是要看其与出卖人签订的记入买卖合同补充条款中的协议中是否有关于户口问题违约责任的约定。如果有，吴先生可以以此为据提起民事诉讼，要求出卖人承担相应的违约责任。

　　所以这里要提醒一下，买受人也就是老百姓通常说的 “下家”，在买房前首先要仔细核查出卖人，即 “上家”的相关信息资料，尽可能多了解一些情况，如工作单位、配偶姓名等。若吴先生在买房前，也了解到了卖家的工作单位或配偶姓名及工作单位等相关信息，则可以帮助其与卖家取得联系，便于追究卖家的违约责任。

　　其次，要在双方签订的买卖合同中对户口迁移进行明确约定，而且最好是对违约责任的金额进行约定，以便在卖家违约时，能够确定违约责任。

　　最后，买卖房屋时有条件的可以聘请律师来签订合同，以确保买卖的顺利进行，避免产生不必要的纠纷。林民