一个半月的物业大讨论活动，读者参与热情非常高。活动接近尾声，我们根据读者来电、来信，盘点咱老百姓最关注的物业八大问题：

　　热点一：关于小区环境

　　草木

　　建议筹建“绿色社区”，让小区里的花草树木多一些。绿色植物的光合作用不仅美化环境，也有净化空气的作用。

　　保安

　　建议实施“保安巡视”制度。有条件的小区，小区入口处可设门卫，关注来往车辆及可疑行人。对于没有指定入口的小区，不妨聘任保安人员，在小区内进行巡视，有效保障居民的人身及财产安全，对犯罪分子有震慑作用。

　　加强小区安全的保卫措施，主要是外围护栏的高度和门卫人员的责任心。提高小区保安员的工作能力，定期进行培训。对小区的进出车辆进行登记，对可疑车辆应及时检查。

　　垃圾

　　设立“楼前垃圾箱”。楼前无垃圾箱，居民只好将生活垃圾放到楼门前，时间长了，那里又脏又臭，地上油黑一片。居民仿佛生活在垃圾站里，自然拒绝交纳物业费。

　　人文环境

　　建议筹建“健康社区”。在小区里安置运动器械，居民可以在茶余饭后运动运动，消食健胃。

　　为增强社区物业管理和业主的互动，使业主积极参与物业管理，建议长春物业管理公司将所管理的小区园林景观中的不同花木分片、分区，让业主集体（整栋楼）或单独（家庭或个人）“认养”。

　　清洁

　　成立正规的清洁队伍。成立专门的清洁队伍，保障其待遇，建立正规的奖惩制度，每天定时清扫楼道，保证楼内清洁。物业管理公司应对清洁人员进行文化素质的培养和引导。比如说，下雪后，保洁人员扫雪时不应破坏大雪所赋予大家的美景；在社区园林花开花落时，不能将落花和全部的落叶视为垃圾进行清扫。

　　房改房

　　对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。旧小区内，在规划允许的前提下，建一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。 

　　热点二：关于物业管理机制

　　信誉等级

　　物业管理企业的注册、资质、信誉等级、有无不良记录等自然情况，都应该在政府有关部门网站上像房地产开发企业一样登记备案，业主和社会单位有权利上网查询、选择！

　　相关物业管理可操作法规的细则应尽早公示给百姓和政府行业管理部门，一切都要在法规的框架中运作，这样，就可以形成良性的互相制约的机制。

　　管理体制

　　要求小区要有先进的管理体制，针对不同的用户有不同的管理办法。无论是卫生费，管理费，保全费，停车费都要按照不同的户型收取不同的费用。要建立健全、完善的、法律性的管理制度（长春市统一），让物业管理有据可循，有收费，有服务条款，就应该有罚款制度。物业服务不到位，没有兑现合同书中的条款，就应该有相应的政府部门罚款。

　　热点三：关于物业企业管理

　　平台

　　与房地产管理局建立物业管理资料的信息共享平台，将欠费业主的自然情况输入微机。在该欠费业主办理产权登记、房屋交易、抵押登记等手续时，不补交欠缴的物业管理费不予办理手续，每月或每季度由物业公司派专门的人员与房地产的产权登记部门的人员进行对账，这样就能从很大程度上控制物业陈欠费用的流失，也使不交费的业主不再存有侥幸心理。房产管理局要加大对物业公司的监督和管理力度，确保物业管理费用不被挪作他用。   

　　综合素质

　　物业管理公司要提高自身的服务意识和服务质量，拓宽服务领域。提高工作人员的综合素质和处理问题、解决纠纷的能力。踏踏实实地做好物业管理工作，为业主提供热情、周到、及时的物业管理服务。

　　客户服务

　　建议物业企业开通手机短信平台，可向业主群发社区动态消息类短信，也可向单个业主发送生日、纪念日祝福类短信，更可向业主提供一对一的个性化服务；如果业主需要，长春物业还应提供照看行动不便的老人或小孩的服务（根据具体情况采取有偿或无偿形式），并将相关情况报告在外的业主。

　　服务意识

　　服务性行业的员工，服务质量的好坏直接影响到企业后续产品的营销、企业品牌的塑造，而员工的工作（服务）仅仅靠企业内部管理和规范是完全不够的，最理想的状态还需要业主参与进来进行监督。物业要摒弃诸如“业主（消费者）是上帝”之类的提法，向业主（消费者）传递“产品（服务）是物业的女儿，业主（消费者）是物业的亲戚”之观念，并身体力行。

　　热点四：关于物业服务方法

　　层次性

　　在对小区实施物业管理的过程中，要真正把业主当成自家人。当物业管理人员看到有些业主平时工作忙，家中留守的主要是老人，就主动提供预约提醒服务，定时询问家中情况，避免意外情况的发生；针对老年人家庭住户和上班族，物业管理公司可推出便民服务：比如代收衣物干洗，代充煤气费服务，代办户口本落户，送饮用水等；针对假期小区孩子较多，给小区带来安全隐患，物业可将孩子组织起来，一块学习、游戏，既减轻了管理压力，又获得了业主的好感，可以拉近彼此的距离。

　　因地制宜 

　　有一些物业公司管理的是高层公寓，业主对电梯的依赖性很大，公司就将电梯进行分类，把电梯按时间停放到位定为公寓保安的职责。这提高了电梯的使用频率，也有效地减缓了电梯在上下班高峰期的人流压力。

　　热点五：关于物业服务质量

　　责任心

　　有些小区，人身、财产的安全得不到保障，环境卫生脏、乱、差，绿化区域内杂草丛生、枯枝败叶，维修返修率高。这些问题要看物业的责任心，责任心强的就应该为业主多做事情，真的关心到业主的心里。物业公司收取了物业费就注定要为业主服务，只要业主没有提出苛刻的要求，都应该尽力去满足。

　　设施维护

　　在具体的工程维护中，物业管理公司能够站在便于管理和方便业主的立场上会更加人性化。建议对社区内的各种设施（例如路灯）进行编号，并在其上公布物业管理联系电话。这样一来，比如××号路灯出现故障或者在××号路灯旁边发生事故，便于确定位置；而同一露天设施的外观色彩在陈旧后如果需要重新涂饰（比如坐椅等），则应征询业主的意见换取其它色彩。

　　热点六：关于物业费的收取

　　收取标准

　　物价部门要进行充分的调研，根据各物业管理企业的服务水平以及其他的实际情况，确定不同层次的物业管理收费标准。以前定下的物业费收费标准如今确实不适应了，做适当的调整是必要的。

　　欠缴物业费

　　欠缴物业费现象是物业管理的重要问题。可以借鉴外地做法，在一定范围的物业管理区域内成立小区法庭，以节约业主与物业管理企业产生矛盾时的诉讼成本。成立小区法庭，设一个法官、一个书记员，就可以快审快判快结，高效率地解决业主不交物业费的问题。当然，此问题还需专门与法院进行具体商议。

　　水费收取方式要革新

　　一些代收代垫水费的物业管理企业负债累累，几乎难以为继。供水企业可给佣金，委托物业管理企业收水费，或者学习电费的收费办法，让业主自己去银行缴纳，或者学习有线电视的收费办法，一年收一次或两次。总之，供水企业要好好研究收水费方式，做到合理收取，不让收费问题制约物业管理企业发展。 

　　热点七：关于物业企业投诉

　　悬挂《物业管理条例》 

　　在物业管理过程中，强调持续、全方位地引导业主：一是按照法律法规和业主公约规范业主行为；二是按照物业管理合同，界定合作双方的责任。公寓大厅内悬挂《物业管理条例》、业主公约、物业管理服务合同和装修协议等，遇到咨询或纠纷、事故时，工作人员现场讲解，以强化业主的法制自律意识。

　　竞争机制

　　可以考虑将物业公司分成若干个小组，同时由这几个小组为业主服务，然后定期进行百姓调查，看哪组的满意率最高，对满意度最高的小组进行奖励，以增加这个小组的积极性，同时也能刺激其它小组的工作效率和态度。制定详细的长春市物业管理服务执行标准也是很有必要的，应该多借鉴国内和国外其它城市的先进经验，然后结合长春的实际情况制定，比如接电话后多长时间内到现场等这些具体细节都要有所明确，这样物业工作人员有章可循，工作效率也能提升不少。

　　热点八：关于物业企业亏损

　　根源

　　物业服务不够人性化和合理化导致少部分业主拖欠物业管理费。社区商业用房盈利方式不够多样丰富，浪费部分门市资源。物业管理宣传不够，导致社会化投资和赞助较少。

　　解决方法

　　物业公司建立明确的购买渠道，保证购买商品的质量，在购买过程中的各个环节，坚决不给伪劣商品以可乘之机，保证社区物业维修的质量，这样既能保证产品的低价格高质量，也能保证维修的高品质，避免重复维修的资金浪费。

　　物业服务程式化、物业管理服务内容不够丰富，导致某些业主觉得自己所交的物业费根本没有得到应有的回报，于是有了拖欠物业管理费的现象。因此，丰富物业管理服务内容，经常为业主派发宣传物业管理的宣传资料，举行丰富的社区活动，以增加业主缴纳物业管理费的积极性。

　　其实每个社区都有很多可以带来盈利的资源，只是没得到充分利用。比如在一些旧的小区，商业设施不很完善，可考虑利用闲置或新建商业设施，带来经济效益，同时方便百姓生活。

　　其实物业管理工作对社会和谐稳定起着重要作用，因此加大这方面的宣传工作，联合一些企业或热心慈善人士搞一些有意义的活动，既能增加物业管理企业的经济收益，同时也能起到一定的社会影响。本报记者 田贝尼